华业地产:2012年年度审计

  产公司)财务报表,包括 2012 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债

  准则的规定编制,公允反映了华业地产公司 2012 年 12 月 31 日的合

  北京华业地产股份有限公司(以下简称“本公司”),原名内蒙古华业地产股份有限公司,

  经本公司 2006 年第二次临时股东大会的批准,并经北京市工商行政管理局核准,本公司自

  2006 年 11 月 9 日从内蒙古呼和浩特市迁至北京市,名称更名为“北京华业地产股份有限公

  司”。本公司是经内蒙古自治区人民政府以“内政股批字[1998]34 号”文批准,以内蒙古仕

  奇集团有限责任公司(以下简称“仕奇集团”)作为主要发起人,联合呼和浩特市第一针织

  厂、呼和浩特市纺织建筑安装公司、内蒙古塞北星啤酒有限责任公司、包头市信托投资公司

  共同发起设立;于 1998 年 10 月 9 日经内蒙古自治区工商行政管理局核准登记,注册资本为

  10,000 万元。2000 年 5 月 10 日经中国证券监督管理委员会“证监发行字[2000]58 号文”

  批准,本公司向社会公开发行人民币普通股 7,500 万股,其中:向一般投资者上网发行 4,000

  流通。本公司于 2000 年 6 月 12 日在内蒙古自治区工商行政管理局变更注册登记,变更后的

  注册资本为 17,500 万元。2006 年 8 月 10 日经第二次临时股东大会审议通过,本公司以 2006

  年 6 月 30 日半年报总股本 17,500 万股为基数,向全体股东以资本公积转增股本,转增比例为

  每 10 股转增 10 股,转增完成后,本公司股本总额从 17,500 万股变为 35,000 万股,并于 2006

  年 11 月 30 日在北京市工商行政管理局变更注册登记,变更后注册资本为 35,000 万元,注

  册号为 9,注册地址为:北京市朝阳区延静里中街 3 号院 5 号楼 12A01 室。根

  国证券监督管理委员会证监发行字[2007]400 号文核准,本公司采用非公开发售方式向特定

  投资者定向发行人民币普通股(A 股)8,000 万股。发行完毕后,本公司股本总额从 35,000

  万股变为 43,000 万股,并于 2008 年 1 月 30 日在北京市工商行政管理局变更注册登记,变

  更后的注册资本为人民币 43,000 万元,注册号为 ,注册地址变更为:北

  仕奇集团与华业发展(深圳)有限公司(以下简称“华业发展”)于 2002 年 12 月 23

  日签署了《股权转让协议》,仕奇集团将其持有的本公司国有法人股 50,750,000 股转让给华

  业发展。本次股权转让已经国务院国有资产监督管理委员会国资产权函[2003]149 号文批

  准,并于 2003 年 10 月 31 日在中央证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完成了股权

  过户登记手续。本次股权转让完成后,华业发展成为本公司第一大股东,持股比例为 29%。

  仕奇集团、内蒙古塞北星啤酒有限责任公司、包头市信托投资公司与华保宏实业(深圳)

  有限公司(以下简称“华保宏”)分别于 2003 年 9 月 27 日、2003 年 11 月 6 日签订了《股

  权转让协议书》,之后于 2003 年 12 月 26 日三家公司又与华保宏签订了《关于股权转让的补

  充协议》,根据协议及补充协议规定上述三家公司将其持有本公司的国有法人股 47,712,116

  股、384,471 股、384,471 股分别转让给华保宏,此次股权转让已于 2004 年 2 月 15 日经国

  务院国有资产监督管理委员会国资产权[2004]90 号文批准,并于 2004 年 4 月 20 日在中央

  证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完成了股权过户登记手续。本次股权转让完成

  2005 年 12 月本公司完成了股权分置改革,公司主要非流通股股东华业发展、华保宏按

  每 10 股流通股获送 1.5 股的比例向全体流通股股东送股,送股总数为 1,125 万股。方案实

  施后,公司股份总数不变,所有股份均为流通股,原非流通股 10,000 万股转变为有限售条

  件的流通股 8,875 万股,占公司总股本的 50.71%,无限售条件的流通股股数增加到 8,625

  2006 年 8 月 10 日经第二次临时股东大会审议通过,本公司以 2006 年 6 月 30 日半年报

  17,500 万股为基数,向全体股东以资本公积转增股本,转增比例为每 10 股转增 10 股,转增

  完成后,本公司股本总额从 17,500 万股变为 35,000 万股,并于 2006 年 11 月 30 日在北京

  2006 年 12 月 26 日公司有限售条件股股东呼市纺织建筑安装工程公司和呼市第一针织

  月 7 日中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]400 号文核准,本公司采用非公开发售方

  式向特定投资者定向发行人民币普通股(A 股)8,000 万股,每股面值 1.00 元,每股实际发

  行价格为 13.00 元,其中股本为人民币 80,000,000.00 元,扣除发行费用后的资本公积为人

  股本 430,000,000 股为基数,以资本公积金转增股本,向全体股东每 10 股资本公积转增 5

  股。此次转增完成以后,本公司总股本变为 645,000,000 股。并于 2008 年 8 月 7 日在北京市

  股本 645,000,000 股为基数,以资本公积金转增股本,向全体股东每 10 股资本公积转增 12

  股。此次转增完成以后,本公司总股本变为 1,419,000,000 股。并于 2012 年 8 月 3 日在北京

  公司经批准的经营范围为:房地产开发(不含土地成片开发;高档宾馆、别墅、高档

  写字楼和国际会议中心的建设、经营;大型主题公园的建设、经营);矿业投资。

  本公司最高权力机构是股东大会,实行董事会领导下的总经理负责制。根据业务发展需

  要,设立规划设计部、景观设计部、装修设计部、财务管理部、项目管理部、合同预算部、

  招标采购部、营销策划部、综合开发部、矿业管理部、证券管理部、人力行政部、审计部等

  公司以持续经营为基础,根据实际发生的交易和事项,按照财政部于 2006 年 2 月 15

  日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则

  应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)、中国证券监督

  管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》

  公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了报告期公司的财

  对于同一控制下的企业合并,合并方在企业合并中取得的资产和负债,按照合并日在被

  合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行

  被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的,本公司在合并日按照本公司会计政策进

  对于非同一控制下的企业合并,合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权

  通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并,区分个别财务报表和合并财务报

  (1)在个别财务报表中,以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日

  新增投资成本之和,作为该项投资的初始投资成本;购买日之前持有的被购买方的股权涉及

  其他综合收益的,在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益(例如,可供出售金融资产

  (2)在合并财务报表中,对于购买日之前持有的被购买方的股权,按照该股权在购买

  日的公允价值进行重新计量,公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益;购买日之前

  持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的,与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期

  购买方为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理

  费用,于发生时计入当期损益;购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易

  购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认

  为商誉。购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的,经复

  核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,计入当期损

  本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定,所有子公司均纳入合并财务报表。

  所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致,

  如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的,在编制合并财务报表时,按本公司

  合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础,根据其他有关资料,按照权益法调

  合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产

  子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有

  在报告期内,若因同一控制下企业合并增加子公司的,则调整合并资产负债表的期初数;

  将子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表;将子公司合并当期

  在报告期内,若因非同一控制下企业合并增加子公司的,则不调整合并资产负债表期初

  数;将子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表;该子公司自购买日

  在报告期内,本公司处置子公司,则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合

  企业因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的,在合并财务报表

  中,对于剩余股权,应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的

  对价与剩余股权公允价值之和,减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续

  计算的净资产的份额之间的差额,计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资

  在编制现金流量表时,将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将

  同时具备期限短(一般从购买日起,三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知现金、价

  外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算,由此产生的汇兑差额,除属于与购

  建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则

  处理外,均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采用交易发生日的即期

  汇率折算,不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值

  资产负债表中的资产和负债项目,采用资产负债表日的即期汇率折算;所有者权益项目

  除“未分配利润”项目外,其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项

  目,采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额,在资产

  处置境外经营时,将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币

  财务报表折算差额,自所有者权益项目转入处置当期损益;部分处置境外经营的,按处置的

  管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的,将其划分为:以公允价值计量且

  其变动计入当期损益的金融资产或金融负债,包括交易性金融资产或金融负债(和直接指定

  为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债);持有至到期投资;应收

  取得时以公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券

  持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益,期末将公允价值变动计入当期损

  处置时,其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益,同时调整公允价值变

  取得时按公允价值(扣除已到付息期但尚未领取的债券利息)和相关交易费用之和作为

  持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入,计入投资收益。实际利率在取得

  公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权,以及公司持有的其他企业的不包括在活

  跃市场上有报价的债务工具的债权,包括应收账款、其他应收款等,以向购货方应收的合同

  取得时按公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券

  持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值

  处置时,将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额,计入投资损益;同时,将原

  直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出,计入投资损益。

  按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。

  公司发生金融资产转移时,如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入

  方,则终止确认该金融资产;如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,则不终

  在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时,采用实质重于形式的原

  则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止

  (2)因转移而收到的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转

  金融资产部分转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产整体的账面价值,在终止确

  认部分和未终止确认部分之间,按照各自的相对公允价值进行分摊,并将下列两项金额的差

  (2)终止确认部分的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终

  金融资产转移不满足终止确认条件的,继续确认该金融资产,所收到的对价确认为一项

  金融负债的现时义务全部或部分已经解除的,则终止确认该金融负债或其一部分;本公

  司若与债权人签定协议,以承担新金融负债方式替换现存金融负债,且新金融负债与现存金

  融负债的合同条款实质上不同的,则终止确认现存金融负债,并同时确认新金融负债。

  对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的,则终止确认现存金融负债或其

  金融负债全部或部分终止确认时,终止确认的金融负债账面价值与支付对价(包括转出

  本公司若回购部分金融负债的,在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允

  价值,将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对

  本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债存在活跃市场的金融资产或金融负债,

  以活跃市场的报价确定其公允价值;不存在活跃市场的金融资产或金融负债,采用估值技术

  (包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同

  的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等)确定其公允价值;初

  始取得或源生的金融资产或承担的金融负债,以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。

  资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的

  期末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降,或在综合考虑各种相关因素

  后,预期这种下降趋势属于非暂时性的,就认定其已发生减值,将原直接计入所有者权益的

  对于持有至到期投资,有客观证据表明其发生了减值的,根据其账面价值与预计未来现

  金流量现值之间差额计算确认减值损失;计提后如有证据表明其价值已恢复,原确认的减值

  损失可予以转回,记入当期损益,但该转回的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该

  单独进行减值测试,按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备,计

  入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项,将其归入相应组合计提坏账准备。

  土地一级开发,是指企业受政府部门授权委托,负责实施土地整理的行为。土地一级开

  发补偿,是由政府相关部门核定,作为土地转让价款的一部分,支付给企业的土地一级开发

  单独进行减值测试,测试后未减值的不计提坏账准备;测试后有客观证据表明可能发生

  了减值,按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备,计入当期损益。

  单项计提坏账准备的理由:有客观证据表明可能发生了减值,如债务人出现撤销、破产

  或死亡,以其破产财产或遗产清偿后,仍不能收回、现金流量严重不足等情况的。

  坏账准备的计提方法:对有客观证据表明可能发生了减值的应收款项,将其从相关组合

  对于单项金额不重大的应收款项与经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项(除

  组合②)一起按账龄分析法划分为若干组合,再按这些应收款项组合余额的一定比例计算确

  存货分类为:开发成本、拟开发土地、开发产品、出租开发产品、库存商品、在产品、

  库存商品和在产品成本包括原材料、直接人工、其他直接成本以及按正常生产能力下适

  当比例分摊的间接生产成本,还包括相关的房地产利息支出。各类存货的购入与入库按实际

  年末对存货进行全面清查后,按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准

  库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货,在正常生产经营过程中,以该

  存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额,确定其可变现净值;需要经过加

  工的材料存货,在正常生产经营过程中,以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将

  要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额,确定其可变现净值;为执行销售合同

  或者劳务合同而持有的存货,其可变现净值以合同价格为基础计算,若持有存货的数量多于

  销售合同订购数量的,超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

  期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。但对于数量繁多、单价较低的存货,按照存

  货类别计提存货跌价准备;与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终

  以前减记存货价值的影响因素已经消失的,减记的金额予以恢复,并在原已计提的存货

  连同房产整体开发的项目,其费用可分清负担对象的,一般按实际面积分摊记入商品房

  能有偿转让的公共配套设施:以各配套设施项目作为成本核算对象,归集所发生的成本。

  根据开发项目所在地的有关规定,维修基金在开发产品销售(预售)时,维修基金客户

  承担部分由客户自行到房管局交纳或企业代收代缴,企业承担部分根据房地产项目所在地的

  质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留 2%-5%。在开发产品保修期内

  发生的维修费,冲减质量保证金;在开发产品约定的保修期届满,质量保证金余额退还施工

  同一控制下的企业合并:公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行

  权益性证券作为合并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长

  期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并对价之间的差额,调整

  资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益。合并发生的各项直接相关费用,包括为进

  行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等,于发生时计入当期损益。被合并方

  存在合并财务报表,则以合并日被合并方合并财务报表所有者权益为基础确定长期股权投资

  非同一控制下的企业合并:合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出

  的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值,本公司为进行企业合并而发

  生的各项直接相关费用,包括为进行企业合并而支付的审计、法律服务、评估咨询等中介费

  用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益,作为合并对价发行的权益性证券或债务性

  企业通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的,应当区分个别财务报表和合并财

  在个别财务报表中,应当以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日

  新增投资成本之和,作为该项投资的初始投资成本,购买日之前持有的被购买方的股权涉及

  其他综合收益的,应当在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益(例如,可供出售金融

  在合并财务报表中,对于购买日之前持有的被购买方的股权,应当按照该股权在购买

  日的公允价值进行重新计量,公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前

  持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的,与其相关的其他综合收益应当转为购买日所属

  当期投资收益。在合并合同中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的,购买日如果估计

  未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的,也计入合并成本。

  以支付现金方式取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。

  以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资

  投资者投入的长期股权投资,按照投资合同或协议约定的价值(扣除已宣告但尚未发放

  在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的

  前提下,非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投

  资成本,除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资

  产交换,以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成

  公司对子公司的长期股权投资,采用成本法核算,编制合并财务报表时按照权益法进行

  对被投资单位不具有共同控制或重大影响,并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能

  对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资,采用权益法核算。初始投资成

  本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额,不调整长期股权投资的

  初始投资成本;初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差

  被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理:对于被投资单位除净损益以外所

  有者权益的其他变动,在持股比例不变的情况下,公司按照持股比例计算应享有或承担的部

  分,调整长期股权投资的账面价值,同时增加或减少资本公积(其他资本公积)。在持有投

  资期间,被投资单位能够提供合并财务报表的,应当以合并财务报表,净利润和其他投资变

  成本法下,除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利

  权益法下,投资企业在确认应享有被投资单位的净利润或净亏损时,以取得投资时被投

  资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础,对被投资单位的净利润进行调整后确认,投资

  企业与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的

  部分,应当予以抵销,在此基础上确认投资损益;在公司确认应分担被投资单位发生的亏损

  时,按照以下顺序进行处理:首先,冲减长期股权投资的账面价值。其次,长期股权投资的

  账面价值不足以冲减的,以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继

  续确认投资损失,冲减长期应收项目等的账面价值。最后,经过上述处理,按照投资合同或

  协议约定企业仍承担额外义务的,按预计承担的义务确认预计负债,计入当期投资损失。

  被投资单位以后期间实现盈利的,公司在扣除未确认的亏损分担额后,按与上述相反的

  顺序处理,减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长

  按照合同约定对某项经济活动所共有的控制,仅在与该项经济活动相关的重要财务和经

  营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在,则视为与其他方对被投资单位实施共同控

  制;对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力,但并不能够控制或者与其他方一起共

  资产负债表日,若因市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因使长期股权投资存

  在减值迹象时,根据单项长期股权投资的公允价值减去处置费用后的净额与长期股权投资预

  计未来现金流量的现值两者之间较高者确定长期股权投资的可收回金额。长期股权投资的可

  收回金额低于账面价值时,将资产的账面价值减记至可收回金额,减记的金额确认为资产减

  重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资,其

  减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的

  除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资,如果可收回金额的

  计量结果表明,该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的,将差额确认为减值损失。

  采用成本法核算的长期股权投资,因被投资单位宣告分派现金股利或利润确认投资收益

  投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的

  本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值,外购投资性房地产的成本包括购买价

  款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;自行建造投资性房地产的成本,由建造该

  本公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量,按其预计使用寿命及净残值率对建

  筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊

  投资性房地产的用途改变为自用时,自改变之日起,本公司将该投资性房地产转换为固

  定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时,自改变之日起,本公

  司将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时,以转换前的账面价值作为转换

  公司对存在减值迹象的,估计其可收回金额,可收回金额低于其账面价值的,确认相应

  当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,终

  止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价

  固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有,并且使用寿命超过一个会

  除已提足折旧仍继续使用的固定资产之外,固定资产折旧采用年限平均法分类计提,根

  融资租赁方式租入的固定资产,能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的,

  在租赁资产尚可使用年限内计提折旧;无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权

  利用专项储备支出形成的固定资产,按照形成固定资产的成本冲减专项储备,并确认相

  本公司根据固定资产的性质和使用情况,确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在

  年度终了,对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核,如与原先估计数存在

  固定资产折旧采用分类法计算,并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净

  残值(原值的 3%-10%)确定其折旧率,各类固定资产折旧年限和年折旧率如下:

  固定资产存在减值迹象的,估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减

  当固定资产的可收回金额低于其账面价值的,将固定资产的账面价值减记至可收回金

  额,减记的金额确认为固定资产减值损失,计入当期损益,同时计提相应的固定资产减值准

  固定资产减值损失确认后,减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整,以使该固定资

  产在剩余使用寿命内,系统地分摊调整后的固定资产账面价值(扣除预计净残值)。

  有迹象表明一项固定资产可能发生减值的,企业以单项固定资产为基础估计其可收回金

  额。企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的,以该固定资产所属的资产组为基础

  本公司自行建造的在建工程按实际成本计价,实际成本由建造该项资产达到预定可使用

  状态前所发生的必要支出构成,包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资

  在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出,作为固定资产

  的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态,但尚未办理竣工决算的,

  自达到预定可使用状态之日起,根据工程预算、造价或者工程实际成本等,按估计的价值转

  入固定资产,并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧,待办理竣工决算后,再按

  在建工程存在减值迹象的,估计其可收回金额。可收回金额根据在建工程的公允价值减

  当在建工程的可收回金额低于其账面价值的,将在建工程的账面价值减记至可收回金

  额,减记的金额确认为在建工程减值损失,计入当期损益,同时计提相应的在建工程减值准

  有迹象表明一项在建工程可能发生减值的,企业以单项在建工程为基础估计其可收回金

  额。企业难以对单项在建工程的可收回金额进行估计的,以该在建工程所属的资产组为基础

  公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,予以资

  本化,计入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损

  符合资本化条件的资产,是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可

  (1)资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支

  (3)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

  资本化期间,指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间,借款费用暂停资

  当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借款费用停

  当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时,该部分资

  购建或者生产的资产的各部分分别完工,但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售

  符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3

  个月的,则借款费用暂停资本化;该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到

  预定可使用状态或者可销售状态必要的程序,则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借

  款费用确认为当期损益,直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

  专门借款的利息费用(扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时

  性投资取得的投资收益)及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定

  根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资

  本化率,计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计

  借款存在折价或者溢价的,按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金

  无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产,包括探矿

  外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用

  途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付,实质上具有融资性

  债务重组取得债务人用以抵债的无形资产,以该无形资产的公允价值为基础确定其入账

  价值,并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额,计入当期损

  在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的

  前提下,非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值,

  除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资产交换,

  以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本,不确认损益。

  以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账

  价值;以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。

  内部自行开发的无形资产,其成本包括:开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注

  册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用,以

  对于使用寿命有限的无形资产,在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销;无法预

  见无形资产为企业带来经济利益期限的,视为使用寿命不确定的无形资产,不予摊销。

  (1)来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产,其使用寿命不应超过合同性权利

  (2)合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续、且有证据表明企业续约不需

  要付出大额成本的,续约期应当计入使用寿命。合同或法律没有规定使用寿命的,公司综合

  按上述程序仍无法合理确定无形资产为企业带来经济利益期限的,该项无形资产应作为

  对无形资产进行减值测试,估计其可收回金额。可收回金额根据无形资产的公允价值减

  当无形资产的可收回金额低于其账面价值的,将无形资产的账面价值减记至可收回金

  额,减记的金额确认为无形资产减值损失,计入当期损益,同时计提相应的无形资产减值准

  无形资产减值损失确认后,减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相应调整,

  以使该无形资产在剩余使用寿命内,系统地分摊调整后的无形资产账面价值(扣除预计净残

  有迹象表明一项无形资产可能发生减值的,公司以单项无形资产为基础估计其可收回金

  额。公司难以对单项资产的可收回金额进行估计的,以该无形资产所属的资产组为基础确定

  商誉为非同一控制下企业合并成本超过应享有的被投资单位或被购买方可辨认净资产

  与子公司有关的商誉在合并财务报表上单独列示,与联营企业和合营企业有关的商誉,

  在财务报表中单独列示的商誉至少在每年年终进行减值测试。减值测试时,商誉的账面

  价值依据相关的资产组或者资产组组合能够从企业合并的协同效应中受益的情况分摊至受

  本公司在确定最佳估计数时,综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价

  值等因素。对于货币时间价值影响重大的,通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估

  所需支出存在一个连续范围(或区间),且该范围内各种结果发生的可能性相同的,则

  所需支出不存在一个连续范围(或区间),或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结

  果发生的可能性不相同的,如或有事项涉及单个项目的,则最佳估计数按照最可能发生金额

  确定;如或有事项涉及多个项目的,则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。

  本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的,补偿金额在基本确定能

  公司授予的股份期权采用布莱克—舒尔茨模型(Black-Scholes Model)定价。

  等待期内每个资产负债表日,根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳

  估计,修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日,最终预计可行权权益工具的数量与实

  以权益结算的股份支付,按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的,

  在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用,相应增加资本公积。在完成等待期

  内的服务或达到规定业绩条件才可行权的,在等待期内的每个资产负债表日,以对可行权权

  益工具数量的最佳估计为基础,按照权益工具授予日的公允价值,将当期取得的服务计入相

  关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总

  以现金结算的股份支付,按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负

  债的公允价值计量。授予后立即可行权的,在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关

  成本或费用,相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以

  现金结算的股份支付,在等待期内的每个资产负债表日,以对可行权情况的最佳估计为基础,

  按照本公司承担负债的公允价值金额,将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在

  相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日,对负债的公允价值重新计量,其变动计入

  若在等待期内取消了授予的权益工具,本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权

  处理,将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益,同时确认资本公积。职工或其他方

  能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的,本公司将其作为授予权益工具的取消处

  公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方;公司既没有保留与所有权相联

  系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;收入的金额能够可靠地计量;相关

  的经济利益很可能流入企业;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时,确认商品销

  与交易相关的经济利益很可能流入企业,收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况

  (1)利息收入金额,按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。

  以劳务的收入、劳务的完工程度能够可靠地确定,与交易相关的价款能够流入,相关

  对于房地产开发产品的销售收入,在房产完工并完成竣工备案手续,签订了不可逆转

  的销售合同,房产具备合同约定交付条件,取得了买方按销售合同约定交付房产款的付款

  政府补助,是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产,但不包括政府作为

  与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的政府补助,确认为递延收益,按照所建造

  与收益相关的政府补助,用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的,取得时确认为递

  延收益,在确认相关费用的期间计入当期营业外收入;用于补偿企业已发生的相关费用或损

  公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限,确认由可抵扣暂时

  公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括

  商誉、非企业合并形成的交易且该交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额所形

  (1)公司租入资产所支付的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法进行

  分摊,计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用,计入当期费用。

  资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时,公司将该部分费用从租金总额

相关阅读